Aktuelle Urteile

BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO § 7 Abs .2, § 12 Abs. 1

a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Feb. 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300).

b) Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausge-glichen werden

BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11 - LG Frankfurt am Main, AG Königstein

Der BGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.

Die Vermieterin hatte bei der Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt.

Der Senat hat die Zulässigkeit dieser Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heiz-kostenverordnung verneint und hierzu ausgeführt:

(12) Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heiz-kosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrech-nungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der ver-brauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungs-zeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrech-nung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 Heiz-kostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aASchmid, DWW 2008, 162, 163).

(13) 2. Da die Klägerin die in die Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2007 und 2008 ein-gestellten Heizkosten entgegen § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht nach dem tatsächlichen Gasverbrauch im jeweiligen Abrechnungszeitraum, sondern auf der Grundlage der im jeweiligen Kalenderjahr an den Energierversorger geleisteten Zahlungen errechnet hat, sind diese Abrechnungen insoweit inhaltlich unrichtig. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser inhaltliche Mangel der Abrech-nungen nicht durch eine Kürzung der geltend gemachten Heizkostenforderungen nach § 12 Abs. 1 Heiz-kostenV ausgeglichen werden. Denn die Vorschrift setzt voraus, dass die Kosten der im Abrechnungs-zeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt weden. Daran fehlt es - wie dargelegt - im Streitfall.

(14) 3. Da die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2007 und 2008 nach allem inhalt-lich fehlerhaft sind, kann die Klägerin gegen die Beklagten derzeit keine Nachzahlungsansprüche gel-tend machen, da nach Abzug der für die Heizkosten angesetzten Beträge jeweils kein Saldo zugunsten der Klägerin mehr besteht. Dies schließt auf den Saldo der bisherigen Abrechnungen begrenzte Nach-zahlungsansprüche der Klägerin nicht aus, falls es ihr gelingt, für die genannten Abrechnungsjahre - ge-gebenenfalls aufgrund einer sachgerechten Schätzung - nachträglich eine Abrechnung nach dem Lei-stungsprinzip vorzulegen, da die den Beklagten jeweils innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilten Betriebskostenabrechnungen den formellen Anforderungen an ihre Prüffähig-keit genügen (Senatsurteile vom 17. Nov. 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 2; vom 12. Dez. 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13 f.).